DPE : Le Diagnostic Performance Énergétique

Présentation du DPE : Diagnostic Performance Énergétique

Introduction

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) constitue un outil essentiel de la politique énergétique française dans le secteur du bâtiment. Ce document technique obligatoire évalue la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment tertiaire en France, fournissant des informations cruciales sur sa consommation d'énergie et son impact environnemental.

Depuis la réforme majeure de juillet 2021, le DPE fonctionne sur un principe fondamental : la règle du double seuil. Cette règle stipule que la classe énergétique finale d'un logement correspond toujours à la plus pénalisante des deux évaluations - étiquette énergétique et étiquette GES. Cette modification garantit qu'un bâtiment ne puisse pas être considéré comme performant s'il présente des défaillances majeures dans l'une ou l'autre de ces dimensions.

Le DPE s'inscrit dans la politique européenne pour réduire la consommation d'énergie des bâtiments ainsi que leur émission de gaz à effet de serre, et constitue un outil majeur de lutte contre les passoires thermiques et la précarité énergétique.

Qu'est-ce que le DPE ?

Définition et objectifs

Le DPE est un diagnostic qui renseigne sur la performance énergétique d'un bâtiment en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en termes d'émission de gaz à effet de serre

. Il a pour objectifs principaux :

• Informer les propriétaires et locataires sur la performance énergétique du bien
• Sensibiliser aux enjeux climatiques et énergétiques
• Orienter les travaux de rénovation énergétique
• Influencer les décisions d'achat et de location immobilière
• Lutter contre la précarité énergétique en permettant aux futurs occupants d'anticiper les charges énergétiques

Vocation informative et budgétaire

Le DPE a une vocation informative puisqu'il est destiné à informer un futur acquéreur ou locataire d'un bien et permet de connaître par avance les charges relatives au chauffage du logement audité. Ainsi, un futur occupant pourra estimer les dépenses en énergie qu'il lui faudra intégrer dans son budget pour habiter le bien immobilier convoité.

Le DPE permet également de lutter contre la précarité énergétique des foyers n'arrivant pas à payer leurs dépenses d'énergie. En comparant directement des annonces immobilières, le prix demandé pour le logement auquel s'ajoutent les dépenses en énergie, les futurs occupants peuvent adapter leur choix immobilier à leur capacité de remboursement sans surprise ultérieure.

Cadre réglementaire

Le contenu et les modalités d'établissement du DPE sont réglementés en France depuis plus de 10 ans

. Cette réglementation s'inscrit dans le cadre des directives européennes sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) et a été renforcée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Le DPE constitue un outil obligatoire pour :

• La vente d'un bien immobilier
• La location d'un logement (vide ou meublée, logement de fonction, bail professionnel, bail commercial)
• Les établissements recevant du public (ERP)

Le DPE doit être fourni à l'acheteur lors de la signature du compromis de vente.

L'article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le propriétaire à l'obligation d'annexer à sa promesse de vente ou à son contrat de location un dossier de diagnostics immobiliers.

A noter : Chaque DPE doit comporter un numéro "ADEME",

Le portail Observatoire ADEME recueille l'ensemble des données et calculs des DPE et audits énergétiques qui ont été générés par les diagnostiqueurs et les bureaux d'études thermiques..

Les 5 Usages Énergétiques Évalués par le DPE

Périmètre d'évaluation

Le DPE a pour but principal de quantifier et présenter l'étiquette énergie d'un bien selon 5 usages énergétiques :

1. Chauffage d'un logement
2. Rafraîchissement d'un logement
3. Production d'eau chaude sanitaire (ECS)
4. Éclairage
5. Auxiliaires (systèmes de ventilation, pompes, etc.)

Cette approche globale permet d'évaluer la performance énergétique dans son ensemble, dépassant la simple mesure du chauffage pour intégrer tous les postes de consommation significatifs.

Évolution du périmètre d'évaluation

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE prend également en compte :

• La zone climatique et l'altitude du logement audité
• L'éclairage et les auxiliaires (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire et ventilation), en plus des trois critères habituels
• La capacité du bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

Fonctionnement et Méthode de Calcul

Évolution de la méthode de calcul

Le DPE a connu une réforme majeure en juillet 2021 qui a modifié sa méthode de calcul pour la rendre plus fiable et précise. Cette réforme a introduit une nouvelle approche basée sur l'algorithme 3CL-DPE (anciennement 3CL-2021), remplaçant l'ancienne méthode.

Abandon de la méthode sur facture

La méthode de calcul sur facture est désormais abandonnée car souvent considérée comme imparfaite puisque dépendante du mode de vie des occupants. Le mode de calcul fait désormais appel au moteur 3CL-DPE et s'applique ainsi à l'ensemble des types de biens.

Opposabilité du DPE

L'une des innovations majeures de la réforme de 2021 est que le DPE est désormais opposable aux tiers. Jusqu'au 1er juillet 2021, le DPE n'avait qu'un caractère informatif. Depuis cette date, il est devenu opposable ou contestable, à l'image d'autres diagnostics immobiliers. Cela signifie que les acquéreurs et locataires peuvent se retourner contre le vendeur ou le bailleur si les informations du DPE s'avèrent erronées, renforçant ainsi la responsabilité des propriétaires.

Améliorations apportées par la réforme

Le mode de calcul des consommations est doté de 30 nouvelles mesures complémentaires, telles que :

• Évaluation des déperditions d'énergie liées à l'inertie des matériaux
• Prise en compte des masques/apports solaires
• Prise en compte des rendements des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, telles que chaudières à condensation
• Prise en compte des dernières générations d'isolants thermiques
• Prise en compte des différentes offres d'abonnements et tarifications des énergies.

Paramètres pris en compte

Le calcul du DPE intègre de nombreux paramètres :

• Caractéristiques du bâtiment : superficie, orientation, matériaux de construction
• Systèmes de chauffage et de refroidissement
• Système de ventilation
• Production d'eau chaude sanitaire
• Éclairage (pour les bâtiments tertiaires)
• Conditions climatiques locales

La méthode française prend en compte le climat, le système de ventilation et l'enveloppe du bâtiment comme les facteurs les plus influents sur la consommation énergétique.

Logiciels officiels et centralisation des données

Le calcul du DPE doit être effectué à l'aide de logiciels officiels validés par l'administration française. Ces logiciels intègrent l'algorithme 3CL-DPE et garantissent la conformité réglementaire du diagnostic.

Chaque DPE doit comporter un numéro "ADEME". Les données recueillies et calculées sont ainsi centralisées, permettant un suivi national de la performance énergétique du parc immobilier français.

L'Étiquette Énergétique : Comprendre les Classes A à G

Principe de l'étiquette énergétique

L'étiquette énergétique du DPE classe les bâtiments selon une échelle de A à G, où A représente la meilleure performance énergétique et G la plus mauvaise. Cette classification s'appuie sur la consommation d'énergie primaire exprimée en kWh/m²/an.

Seuils des classes énergétiques (depuis la à jour du DPE en 2021)

La classe énergétique informe du nombre de Kw/h (kilowattheures) par mètres carrés et par an qu’il faudra dépenser pour habiter le logement,

Le DPE donne une information vis à vis des factures énergétiques à prévoir.

La production de GES (gaz à effet de serre) est également évaluée dans un DPE, une étiquette environnementale reflètera la quantité de Co2 (dioxyde de carbone) rejeté par le bâtiment audité, cette information sera exprimé en Kg de Co2 par mètres carrés et par an. ( Kg Co2 / m².an )

Pour les logements, les classes énergétiques du DPE s'établissent en 7 classes :

• Classes A et B : Bâtiments très performants, souvent des constructions récentes respectant les normes RT 2012 ou RE 2020. Les bâtiments classe A peuvent obtenir le label BBC (Bâtiment Basse Consommation)
• Classes C et D : Bâtiments avec une performance énergétique acceptable
• Classes E, F et G : Passoires thermiques nécessitant des travaux de rénovation énergétique prioritaires.

Classe	Consommation énergétique	Qualité énergétique
	≤ 70 kWh/m²/an	Très haute performance
	71 à 110 kWh/m²/an	Haute performance
	111 à 180 kWh/m²/an	Performance correcte
	181 à 250 kWh/m²/an	Performance moyenne
	251 à 330 kWh/m²/an	Performance médiocre
	331 à 420 kWh/m²/an	Mauvaise performance
	> 420 kWh/m²/an	Très mauvaise performance

Étiquetage spécifique pour les bâtiments tertiaires

Pour les locaux d'activité et bâtiments tertiaires, l'étiquette énergie varie de 'A' à 'J' et l'échelle de couleur du Vert au Noir, avec des seuils adaptés :

Classe	Consommation énergétique	Qualité énergétique
	≤ 51 kWh/m²/an	Très haute performance (BBC)
	51 à 90 kWh/m²/an	Haute performance
	91 à 150 kWh/m²/an	Performance correcte
	151 à 230 kWh/m²/an	Performance moyenne
	231 à 330 kWh/m²/an	Performance médiocre
	331 à 450 kWh/m²/an	Mauvaise performance
	451 à 590 kWh/m²/an	Très mauvaise performance
	591 à 750 kWh/m²/an	Performance critique
	751 à 1000 kWh/m²/an	Performance très critique
	> 1000 kWh/m²/an	Performance extrêmement critique

L'Étiquette GES : émissions de Gaz à Effet de Serre

Principe de l'étiquette GES

Parallèlement à l'étiquette énergétique, le DPE comprend une étiquette GES (Gaz à Effet de Serre) qui évalue l'impact environnemental du bâtiment. Cette étiquette utilise la même échelle de A à G mais se base sur les émissions de CO₂ exprimées en kg CO₂/m²/an.

Seuils des classes GES (mise à jour 2021)

Les classes GES du nouveau DPE s'établissent entre :

Classe	Émissions GES	Impact environnemental
	≤ 6 kg CO₂/m²/an	Très faible impact
	7 à 11 kg CO₂/m²/an	Faible impact
	12 à 30 kg CO₂/m²/an	Impact modéré
	31 à 50 kg CO₂/m²/an	Impact moyen
	51 à 70 kg CO₂/m²/an	Impact élevé
	71 à 100 kg CO₂/m²/an	Impact très élevé
	> 100 kg CO₂/m²/an	Impact extrêmement élevé

Règle du double seuil : principe fondamental de la réforme de 2021

La règle du double seuil est un mécanisme introduit par la réforme de juillet 2021, constitue l'innovation majeure du nouveau DPE.

Cette règle stipule que la classe énergétique finale d'un logement correspond systématiquement à la plus pénalisante des deux évaluations :

1. L'étiquette énergétique : basée sur la consommation d'énergie primaire
2. L'étiquette GES : basée sur les émissions de CO₂

Pourquoi cette règle existe-t-elle ?

Cette approche répond à plusieurs objectifs environnementaux et réglementaires :

Protection climatique renforcée : En privilégiant la classe la plus pénalisante, le système garantit qu'un logement ne peut pas être considéré comme performant s'il présente des défaillances majeures dans l'un des deux domaines.

Éviter les contradictions : Sans cette règle, un logement pourrait théoriquement afficher une bonne performance énergétique tout en ayant un impact carbone désastreux, ou inversement.

Cohérence avec les objectifs climatiques : Cette règle s'inscrit dans la stratégie nationale de neutralité carbone et respecte les dispositions de la loi Climat et Résilience.

Exemple concret d'application

Prenons un logement qui présente :

• Étiquette énergétique : Classe C (consommation de 150 kWh/m²/an)
• Étiquette GES : Classe F (émissions de 85 kg CO₂/m²/an)

Dans ce cas, la classe finale du DPE sera F, car c'est la plus pénalisante des deux étiquettes. Ce logement sera donc considéré comme une passoire thermique malgré sa consommation énergétique correcte.

Liaison entre les étiquettes énergétique et GES

Complémentarité des évaluations

Les deux étiquettes sont complémentaires mais peuvent présenter des classes différentes pour un même bâtiment. Cette différence s'explique par :

• Le type d'énergie utilisée : l'électricité française, largement décarbonée, peut donner une meilleure classe GES
• Les facteurs de conversion : chaque source d'énergie a un facteur d'émission spécifique
• Les systèmes de chauffage : une pompe à chaleur électrique aura un meilleur bilan GES qu'une chaudière fioul.

Cas typiques de divergence

Logements électriques : Les logements chauffés à l'électricité en France peuvent présenter une étiquette GES favorable (classes A à C) grâce à l'électricité décarbonée, mais une étiquette énergétique dégradée (classes D à G) due à une mauvaise isolation.

Logements au fioul : Inversement, certains logements bien isolés mais chauffés au fioul peuvent afficher une consommation énergétique modérée (classes C à D) mais des émissions carbone importantes (classes F à G).

Contenu et Structure du DPE

Éléments constitutifs du rapport

Un rapport de DPE contient habituellement :

• Une estimation des consommations d'énergie, chiffrée en euros
• Une étiquette Énergie indiquant la consommation d'énergie (de A à G pour un logement, de A à J pour un bâtiment tertiaire)
• Une étiquette Climat indiquant l'émission de gaz à effet de serre (de A à G)
• Une description complète du logement, ses équipements sanitaires
• Des recommandations personnalisées de travaux d'amélioration énergétique

Description détaillée du bâtiment

Un Diagnostic de Performance Énergétique décrit également dans son ensemble le logement, ses équipements sanitaires et présente quelques pistes à suivre pour rendre le logement audité plus sobre et moins énergivore. Il comprend un descriptif de la constitution et de l'isolation des éléments tels que les murs, toiture, menuiserie, mode de chauffage.

Recommandations d'amélioration

Depuis la réforme de 2021, le DPE doit comporter des recommandations personnalisées de travaux, en veillant à ne pas augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée.

Obligations Légales et Validité

Obligations réglementaires

Le DPE est obligatoire dans les situations suivantes :

• Vente d'un bien immobilier : le DPE doit être fourni à l'acheteur lors de la signature du compromis de vente
• Location d'un logement : obligatoire pour tous les contrats de location (vide ou meublée, logement de fonction, bail professionnel, bail commercial)
• Bâtiments publics : affichage obligatoire dans les ERP de plus de 250 m²

Mention obligatoire dans les annonces

Depuis le 1er janvier 2011, l'étiquette énergie doit être mentionnée dans une annonce de vente de logement. Le vendeur d'un logement est tenu de mentionner les informations énergétiques contenues dans le rapport d'étude dans la rédaction de son annonce immobilière.

Intégration dans le dossier diagnostic technique

Ce document doit s'intégrer dans le dossier diagnostic technique (DDT) lors de sa remise à un locataire ou à un acquéreur. L'article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que le propriétaire a l'obligation d'annexer à sa promesse de vente ou à son contrat de location un dossier de diagnostics immobiliers.

Durée de validité

Le DPE a une durée de validité de 10 ans à compter de sa date d'établissement. Cependant, certains DPE réalisés avant juillet 2021 ont des durées de validité réduites en raison de la réforme de la méthode de calcul.

Surveillance et sanctions

Le non-respect des obligations liées au DPE peut entraîner :

• Sanctions administratives pour les professionnels
• Responsabilité civile du vendeur ou bailleur
• Nullité potentielle des actes de vente ou des baux

Lutte Contre les Passoires Thermiques : Calendrier des Interdictions

Nouvelle définition des passoires thermiques

Avec la règle du double seuil, un logement est considéré comme une passoire thermique dès lors qu'il présente une classe F ou G, que ce soit au niveau énergétique ou climatique. Cette définition élargie renforce la lutte contre les logements énergivores.

Calendrier d'interdiction progressive

La France a mis en place un calendrier strict d'interdiction progressive des passoires thermiques basé sur la classe finale (la plus pénalisante) :

• 2023 : Interdiction de location des logements classe G+ (> 450 kWh/m²/an)
• 2025 : Interdiction de location des logements classe G (énergétique OU climatique)
• 2028 : Interdiction de location des logements classe F (énergétique OU climatique)
• 2034 : Interdiction de location des logements classe E (énergétique OU climatique)

Implications pour les propriétaires

Cette règle a des conséquences directes sur la valeur et la location des biens :

• Interdictions de location : Les logements classés F ou G selon l'une ou l'autre des étiquettes sont progressivement interdits à la location
• Dépréciation immobilière : La classe finale pénalisante peut significativement diminuer la valeur du bien
• Obligations de travaux : Les propriétaires doivent souvent engager des rénovations pour améliorer simultanément les deux critères

Incitation à la rénovation énergétique

Le DPE favorise la location et la vente de Bâtiments Basse Consommation (BBC) plutôt que les logements plus gourmands en énergie, il permet également d'inciter les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur logement avant la mise en vente ou en location.

Évolutions et perspectives à venir

Avant 2013, le DPE a été plusieurs fois repoussé, c'est à partir de Mai 2013 une nouvelle version du DPE a vue le jour :

Le DPE avant Mai 2013

• Estimation de la consommation énergétique annuelle du logement diagnostiqué, exprimé en Kilo Watt Heures (kWh) et en euros.
• Deux étiquettes énergétiques : la 1ère étiquette de A à G évaluait la consommation d’énergie par m²/ an et la seconde évaluait les émissions de gaz à effet de serre (GES)/m²/an.
• Descriptif de la constitution et de l’isolation des éléments tels que les : murs, toiture, menuiserie, mode de chauffage.

Le DPE après Mai 2013

Le mode de calcul des consommations est doté de 30 nouvelles mesures complémentaires, telles que :

• Évaluation des déperditions d’énergie liées à l'inertie des matériaux.
• Prise en compte des masques / apports solaires.
• Prise en compte des rendements des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, telles que chaudières à condensation.
• Prise en compte des dernières générations d'isolants thermiques.
• Prise en compte des différentes offres d’abonnements et tarifications des énergies.

Réforme de juillet 2021 : bilan

La réforme du DPE de juillet 2021 a apporté des améliorations majeures :

• Nouvelle méthode de calcul plus précise et fiable
• Caractère opposable du DPE aux tiers
• Règle du double seuil empêchant les incohérences
• Recommandations personnalisées de travaux
• Abandon de la méthode sur factures jugée imparfaite

Intégration dans la loi Climat et Résilience

Le DPE renforcé s'inscrit pleinement dans les objectifs de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui vise à accélérer la transition écologique de la société française et à atteindre la neutralité carbone à l'horizon 2050.

Perspectives d'évolution

Les évolutions futures du DPE pourraient inclure :

• Intégration de nouveaux critères (confort d'été, qualité de l'air)
• Digitalisation accrue des processus
• Harmonisation européenne des méthodes de calcul
• Renforcement des contrôles de qualité

Enjeux et Défis

Fiabilité du diagnostic

Malgré les améliorations apportées par la réforme de 2021, la qualité des DPE reste questionnée

Les retours d'expérience soulignent que ces diagnostics peuvent manquer de fiabilité, ce qui pose des difficultés pour assurer la qualité des décisions dans la transition énergétique du secteur du bâtiment.

Sources d'erreurs identifiées

L'évaluation de la performance énergétique des bâtiments relève d'une problématique complexe qui fait appel à des connaissances dans des domaines variés

. Les principales sources d'erreurs identifiées incluent :

• Erreurs de saisie des données du bâtiment
• Approximations dans la modélisation des systèmes
• Variabilité des conditions d'usage réelles
• Difficultés d'interprétation de la règle du double seuil

Impact sur le marché immobilier

Le DPE influence significativement le marché immobilier en orientant les décisions d'achat et de location. La règle du double seuil renforce cet impact en empêchant qu'un logement avec une étiquette GES défavorable puisse masquer ses défaillances derrière une consommation énergétique acceptable.

Conclusion

Le DPE constitue un outil central de la politique énergétique française dans le secteur du bâtiment. La réforme de juillet 2021 et l'introduction de la règle du double seuil ont considérablement renforcé sa pertinence et son efficacité dans la lutte contre les passoires thermiques.

Cette règle du double seuil garantit une évaluation plus complète et plus juste de la performance environnementale des bâtiments en empêchant qu'un logement puisse être considéré comme performant s'il présente des défaillances majeures dans l'un des deux domaines - consommation énergétique ou impact carbone.

L'évaluation des 5 usages énergétiques (chauffage, rafraîchissement, ECS, éclairage, auxiliaires) et l'intégration de 30 mesures complémentaires dans le calcul permettent une analyse plus précise et complète de la performance énergétique. La centralisation des données via le numéro ADEME contribue à un suivi national efficace du parc immobilier français.

L'intégration du DPE dans la loi Climat et Résilience de 2021 et le calendrier d'interdiction progressive des passoires thermiques basé sur la classe finale (la plus pénalisante) renforcent son importance dans la transition énergétique du parc immobilier français.

Pour les professionnels de l'immobilier, les propriétaires et les locataires, une bonne compréhension du DPE, de ses étiquettes énergétiques et GES, et surtout de la règle du double seuil, est essentielle pour prendre des décisions éclairées en matière d'achat, de location et de rénovation énergétique. Cette approche globale permet d'éviter les écueils d'une évaluation purement énergétique au détriment de l'impact climatique, contribuant ainsi efficacement aux objectifs de neutralité carbone de la France et à la lutte contre la précarité énergétique des ménages.